Erbimmobilie: Haus geerbt – und nun?

Die Erbschaft einer Immobilie kann einen erheblichen finanziellen Zugewinn bedeuten. Wer als Alleinerbe ein gepflegtes Haus in guter Lage erhält, darf auf hohe Einnahmen hoffen. Ein Erbe kann allerdings auch zur Belastung werden. Etwa wenn eine Erbengemeinschaft sich darum streitet, was mit einer gemeinsam geerbten Immobilie geschehen soll, und diese Auseinandersetzung letztlich vor Gericht geklärt werden muss. Erbimmobilie ist also nicht gleich Erbimmobilie. Die Umstände entscheiden, was Sie mit dem geerbten Objekt tun können, welches Vorgehen sich empfiehlt und inwieweit ein Makler Sie unterstützen kann.

Erbimmobilie: Rahmenbedingungen haben großen Einfluss

Eine zentrale Frage prägt den bestmöglichen Umgang mit der Erbimmobilie maßgeblich: Gibt es einen oder mehrere Erben? Selbst für Einzelpersonen kann es schwierig sein, sich für das passende Vorgehen zu entscheiden. Praktische Umsetzbarkeit, familiäre Situation, Emotionen, finanzielles Interesse – das alles spielt eine Rolle. Müssen sich unter diesen Umständen gleich mehrere Personen darauf einigen, was mit der Erbimmobilie passieren soll, sind Unstimmigkeiten beinah vorprogrammiert. Diese Unterschiede gibt es zwischen den beiden Konstellationen:

Alleinerbe: Ein Alleinerbe trifft alle wichtigen Entscheidungen selbst. Er kann in Hinblick auf seine berufliche, familiäre und finanzielle Situation abwägen, wie sich die Erbimmobilie für seine Zwecke optimal nutzen lässt. Ob Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung – ein Alleinerbe kann seine individuellen Pläne uneingeschränkt und zielstrebig verfolgen und muss eventuell erzielte Erträge mit niemandem teilen.
Erbengemeinschaft: Eine Erbengemeinschaft besteht aus mehreren Erben. Zwar stehen den einzelnen Parteien in der Regel unterschiedlich große Erbteile zu. Unabhängig von der Größe des Erbteils genießt jedoch jeder Erbe bei zentralen Fragen ein Veto-Recht. Soll ein Verkauf oder Umbau des geerbten Hauses realisiert werden, ist daher Einstimmigkeit nötig. Kommt es zwischen den Erben zu Meinungsverschiedenheiten und Streitigkeiten, kann eine Übereinkunft jedoch schwierig zu erzielen sein. Das bedeutet Stillstand. Im schlimmsten Fall landet die Auseinandersetzung schließlich vor Gericht, was Zeit, Geld und Nerven kostet.

Welcher Umgang mit der Erbimmobilie sich anbietet, hängt davon ab, ob Sie der alleinige Erbe sind oder das Erbe mit anderen teilen müssen. Alleinerben können eine Vermietung des Objekts beispielsweise relativ unkompliziert realisieren – für eine Erbengemeinschaft würde sie jedoch einigen organisatorischen Aufwand bedeuten. Deshalb beleuchten wir die verschiedenen Möglichkeiten im Folgenden etwas näher.

Erbimmobilie verkaufen

Der Verkauf der geerbten Immobilie bringt einige Vorteile mit sich. Besonders für Erbengemeinschaften stellt er in der Regel das beste Mittel dar, um eine zufriedenstellende Lösung für alle Parteien zu finden. Denn der durch den Verkauf erzielte Ertrag lässt sich unkompliziert und vor allem fair unter allen Erben aufteilen. Jeder bekommt den Erbteil ausgezahlt, der ihm rechnerisch zusteht. Außerdem wird der Erbvorgang auf diese Weise zügig abgeschlossen, die Erben müssen sich nicht mehr damit beschäftigen. Anders als bei der Vermietung oder Verpachtung ist es nicht nötig, dass die Erbengemeinschaft wieder und wieder einen Konsens bezüglich wichtiger Entscheidungen findet. Das minimiert das Streitrisiko und schont die Nerven.

Auch für Alleinerben lohnt es sich, einen Immobilienverkauf zeitnah über die Bühne zu bringen. Ein längerer Leerstand kann den Wert des Objekts mindern, etwa weil sich Schimmel bildet oder der äußere Zustand sich verschlechtert. Wer dem entgegenwirken will, muss Geld und Zeit investieren. Je länger das Haus oder die Wohnung so instandgehalten werden muss, desto größer der Aufwand. Dennoch sollten Sie den Verkauf nicht überstürzen, sondern planvoll vorgehen. Ein Makler kann Sie dabei unterstützen. Er ermittelt einen realistischen Marktwert, vermarktet die Immobilie zielgruppengerecht und weiß, ob sich Renovierungs- oder Umbauarbeiten rentieren. Ein Makler erzielt deshalb in der Regel einen besseren Verkaufspreis als ein Laie.

Zudem profitieren gerade Erbengemeinschaften von der Beauftragung eines Maklers. Zum einen sorgt der fachliche Input eines Immobilienprofis dafür, dass Sachargumente im Mittelpunkt der Diskussion stehen – und nicht eventuell vorhandene persönliche Differenzen. Ein Makler kann neutral feststellen, welche Vorgehensweise er aus welchen Gründen für sinnvoll hält. Zum anderen kann ein Makler als Mediator fungieren, wenn es doch zu Unstimmigkeiten kommt. Weil er auf persönlicher, emotionaler Ebene nicht involviert ist, kann er unabhängig zwischen den Erben vermitteln, sodass sich keine Partei übergangen fühlt.

Erbimmobilie selbst nutzen

Natürlich dürfen Sie das geerbte Haus oder die geerbte Wohnung auch selbst bewohnen und in Ihrem Besitz behalten. Die entscheidende Frage ist jedoch, ob Sie sich das leisten können. Das klingt zunächst widersinnig, aber im Zuge der Erbannahme können beträchtliche Kosten entstehen.

Zunächst gilt es, die Erbschaftsteuer zu begleichen. Auch Ehepartner und Kinder des Erblassers müssen Erbschaftsteuer bezahlen – es sei denn, sie bewohnen die Immobilie nach dem Erbfall mindestens zehn Jahre lang selbst. Nur dann bleibt das Erbe steuerfrei. Alle anderen Erben müssen in jedem Fall steuerlich für das Erbe aufkommen. Welcher Betrag fällig wird, hängt vom Verkehrswert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad ab. Je weiter der Erbe verwandtschaftlich vom Erblasser entfernt ist, desto höher die Steuer. Vereinfacht ausgedrückt: Ein Urenkel zahlt mehr als ein Enkel. Die betreffenden Quoten sind gesetzlich geregelt.

Deshalb kann es schnell passieren, dass beim Erbantritt mehrere zehntausend Euro Erbschaftsteuer fällig werden. Wenn Sie diesen Betrag nicht auf der hohen Kante haben, müssen Sie sich verschulden, um das Erbe annehmen und die Immobilie selbst bewohnen zu können. In der Folge entstehen zudem weitere Kosten, denn die Immobilie muss für gewöhnlich renoviert, saniert und modernisiert werden.

Im Rahmen einer Erbengemeinschaft gestaltet sich die Selbstnutzung etwas komplizierter, weil in diesem Fall die Miterben ausgezahlt werden müssen. Wem welcher Betrag zusteht, hängt vom jeweiligen Erbteil und dem Verkehrswert der Immobilie ab. Denkbar ist außerdem, dass ein Erbe das Objekt nur bewohnt, aber nicht besitzt. Dann muss er den Miterben für diesen Zeitraum eine Nutzungsentschädigung zahlen, ähnlich einer Miete. Voraussetzung für beide Varianten ist jedoch, dass sich alle Erben über das Vorgehen einig werden. Erfahrungsgemäß kommt es bei solchen Entscheidungen leicht zu Streitigkeiten, weswegen sich die Beauftragung eines Maklers lohnt. Dieser kann nicht nur als Mediator fungieren, sondern auch für Klarheit bezüglich der rechtlichen und finanziellen Rahmenbedingungen sorgen.

Teilungsversteigerung der Erbimmobilie und Probleme mit der Erbengemeinschaft

Die Teilungsversteigerung ist rechtlich oft das letzte Mittel, wenn sich die Erbengemeinschaft auf anderen Wegen nicht einig werden kann. Sie ist gesetzlich vorgesehen, um die Aufteilung des Erbes sozusagen zu erzwingen und den Konflikt zu beenden. Die Mitglieder einer Erbengemeinschaft sollten jedoch aus Eigeninteresse unbedingt vermeiden, dass es zur Teilungsversteigerung kommt. Denn im Rahmen einer Zwangsversteigerung wird in der Regel ein Verkaufspreis erzielt, der deutlich unter dem Marktwert liegt. Es gewinnt das höchste bei der Auktion abgegebene Gebot – ob es dem Verkehrswert nahekommt, spielt keine Rolle.

Außerdem hat die Erbengemeinschaft die Kosten für dieses Verfahren zu tragen, was den möglichen Ertrag weiter schmälert. Mit einer Teilungsversteigerung schneiden sich die Erben meist ins eigene Fleisch. Deutlich sinnvoller ist es, eine außergerichtliche Einigung anzustreben. Diese kann zum Beispiel ein eigens beauftragter Mediator herbeiführen, der jedoch seinerseits bezahlt werden möchte. In der Praxis hat es sich für Erbengemeinschaften daher bewährt, von Beginn an auf die Unterstützung eines Maklers zu setzen. Das beugt persönlichen Auseinandersetzungen der Erben vor und bringt eine wertvolle neutrale Perspektive.